LES OBLIGATIONS DU PROPRIÉTAIRE DE LOCATION DE VACANCES

Les démarches à effectuer quand vous proposez une location saisonnière :

En tant que propriétaire d’une location saisonnière vous avez certaines obligations à respecter.

Afin de vous aider à y voir plus clair, voici quelques explications et rappels des formalités indispensables à remplir quand vous proposez votre logement à la location saisonnière.

Certaines obligations pouvant être différentes d’une commune à une autre en fonction des délibérations votées par votre Conseil municipal ou intercommunal, il est fortement recommandé de se renseigner auprès de votre Mairie pour s’assurer d’être en règle avec ses éventuelles délibérations.

Important à savoir :

Depuis le 1er janvier 2019, de nouvelles règles viennent renforcer les obligations de déclaration et de collecte de la taxe de séjour. Cela va sûrement amplifier les contrôles de ces obligations…

Le sujet de cet article a pour seul effet d’attirer votre attention sur les changements que nous allons subir et ne saurait engager notre responsabilité. Il est fortement recommandé de contacter votre Mairie et votre centre des impôts pour vous assurer d’être en conformité vis-à-vis des délibérations locales.

Tout d’abord rappelons qu’est considéré comme un meublé de tourisme tout logement meublé à l’usage exclusif de locataires de passage pour une courte durée qui ne peut excéder 90 jours consécutifs. (Article D. 324-1 du code du tourisme).

En clair, si vous proposez une location saisonnière, il s’agit forcément d’un meublé de tourisme que vous devez déclarer à votre mairie au moyen du formulaire CERFA n°14004*03. Un accusé de réception vous sera adressé pour valider cette déclaration.

Il existe une exception à cette obligation de déclaration si le meublé de tourisme est votre résidence principale. Dans ce cas, vous ne pouvez légalement pas le louer plus de 120 jours par an. Un logement est considéré comme votre « logement principal » si vous l’occupez physiquement au minimum 8 mois par an.

A savoir :
L’oubli de cette déclaration peut entrainer une contravention pouvant aller jusqu’à 450€…

Il ne faut pas confondre :
• la déclaration en Mairie d’un meublé de tourisme qui est obligatoire

• son classement (en nombre d’étoiles) qui lui reste optionnel…

Pour en savoir plus sur la différence entre « déclaration » et « classement » meublé de tourisme, vous pouvez consulter notre précèdent article qui traite de ce sujet :

Lire : « Déclaration et Classement en meublé de tourisme »

Demander votre « Numéro d’enregistrement » à votre mairie

En plus de la déclaration de votre meublé de tourisme à votre Mairie, vous devez aussi demander son enregistrement.

Cet enregistrement n’est pas obligatoire dans toutes les communes mais à tendance à se généraliser pour faciliter le recouvrement de la taxe de séjour et répondre à une pénurie de logements ou une tension sur l’offre de logements dans certaines communes. De plus en plus de villes ont décidé par délibération du Conseil municipal ou intercommunal, que les meublés de tourisme proposés sur leur commune, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire, doivent disposer d’un numéro d’enregistrement qui doit être obligatoirement publié sur chacune de vos annonces.

Cette demande d’enregistrement doit se faire auprès de votre Mairie ou de votre Office de Tourisme Intercommunal. Suite à cette demande, vous recevrez un accusé de réception avec un numéro d’enregistrement composé de 13 caractères que vous devez afficher sur toutes vos annonces (décret n°2017-678 du 28 avril 2017).

Ce numéro d’enregistrement étant récent, si vous avez fait votre déclaration de meublé de tourisme il y a quelques années, il est fort probable qu’à l’époque vous n’ayez pas reçu ce numéro d’enregistrement… Dans ce cas, vous devez le réclamer à votre Mairie ou à votre Office du Tourisme Intercommunal.

Il y a de forte chance pour que ce numéro d’enregistrement se généralise très rapidement car il permet aux administrations de contrôler les annonces publiées sur internet et de s’assurer que les propriétaires règlent bien les taxes de séjour dûes.

A savoir :
Lorsque l’enregistrement est obligatoire, le propriétaire qui n’a pas demandé de numéro d’enregistrement est passible d’une amende dont le montant peut excéder 5.000€ par logement.

Obligation d’afficher ce numéro d’enregistrement sur vos annonces

Depuis le 1er janvier 2019, dans les communes qui ont voté l’application de ce numéro d’enregistrement, vous devez impérativement afficher ce numéro sur toutes vos annonces et vos publicités concernant votre location saisonnière.

A ce jour, sur la plupart des sites très peu d’annonces affichent ce numéro mais cela devrait rapidement se mettre en place.

Pour les annonces sur les centrales de réservations (les sites OTA*)

*OTA : Online Travail Agency

Si vous avez une annonce sur des sites de réservation en ligne (comme Airbnb, Abritel, Tripavidor, Booking…) vous devez savoir que depuis le 1er janvier 2019 ces sites ont l’obligation de déconnecter toutes les annonces qui ne contiennent pas ce numéro d’enregistrement.

Dans les faits, cela ne semble pas être (encore) le cas mais cela risque d’intervenir un jour ou l’autre car la loi va les y obliger… Si votre commune a mis en application ce numéro d’enregistrement, vous devez rapidement mettre à jour vos annonces sur ces sites pour éviter leur censure.

Pour les annonces sur des sites classiques avec mise en relation

Si vous avez publié une annonce sur des sites qui ne font que mettre en relation les vacanciers avec les propriétaires (sans réservation en ligne), votre numéro d’enregistrement doit aussi figurer sur votre annonce. Dans les faits, de nombreux sites n’affichent pas encore ce numéro mais cela ne devrait plus tarder car la loi les y oblige.

Qu’en est-il de votre annonce sur LVP ?

LVP étant un site de mise en relation entre particuliers, nous sommes concernés par cette obligation d’afficher ce numéro d’enregistrement sur nos annonces sur les communes concernées.

Lors de la soumission de votre annonce vous avez été invité à renseigner ce numéro d’enregistrement si votre commune a rendu obligatoire ce numéro d’enregistrement. Dans ce cas, il devrait déjà être affiché sur votre annonce dans la rubrique « labels » :

Si vous n’aviez pas renseigné ce numéro d’enregistrement sur votre annonce et que votre location est concernée par cette obligation suite à une délibération de son conseil municipal ou intercommunal, il vous est possible de le renseigner directement depuis votre annonce.

Pour cela vous devez :

1 – Vous identifier sur le site (Menu Propriétaires / S'identifier)

2 – Consulter votre annonce (Menu Propriétaires / Mes Annonces)

3 – Passer l’affichage de votre annonce en « Mode Propriétaire »

4 - Dans la rubrique « LABELS » de votre annonce, vous trouverez le champ « Numéro d’enregistrement délivré par l’administration » que vous pourrez renseigner en cliquant sur le « crayon » qui s’affichera lors du survol de cette information :

Lire : « Un sujet est ouvert sur notre "hotline" si vous avez besoin d'aide à ce sujet »

Mettez à jour toutes vos annonces sur l’ensemble des sites que vous utilisez pour la promotion de vos locations…

Demander une autorisation de changement d’usage pour les résidences secondaires dans certaines communes

Dans certaines communes une autorisation de changement d’usage de votre logement en meublé de tourisme peut être nécessaire pour pouvoir procéder à sa déclaration de meublé de tourisme.

Cette obligation de changement d’usage est en application à Paris et sur sa petite couronne dans les départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne) ainsi que dans 10 autres communes de plus de 200.000 habitants (Nice, Bordeaux, Lyon…). Elle peut aussi être mise en place par certaines communes qui connaissent des tensions sur le marché du logement.

Les conditions de cette autorisation de changement d’usage sont fixées par délibération du Conseil municipal ou intercommunal.

A savoir :
Lorsque le changement d’usage est obligatoire, le propriétaire qui n’a pas demandé ce changement est passible d’une amende de 50.000€ par logement et des astreintes pouvant aller jusqu'à 1.000€ par jour et par m2 jusqu’à sa régularisation…

Encore une fois mieux vaut vérifier auprès de votre Mairie pour savoir si vous êtes concerné par cette obligation de changement d’usage de votre logement…

La règle des 120 jours…

La loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 relative à l’évolution du logement et du numérique (ELAN) introduit une interdiction aux propriétaires de louer leur résidence principale plus de 120 jours par an.

Cette interdiction est valable pour les locations dans les communes qui ont mis en place la procédure du numéro d’enregistrement. Ce qui est logique pour permettre d’identifier les fraudeurs…

Les centrales de réservations en ligne (OTA) ont l’obligation de transmettre ces données aux services compétents… Je vous laisse imaginer la suite si vous êtes concerné par cette limite des « 120 jours »… En principe ces sites de réservations devraient bloquer vos réservations au delà de ce quota mais cela reste de votre responsabilité si vous annoncez sur plusieurs sites différents et/ou en direct.

A savoir :
• Le propriétaire en infraction sur ce point risque une amende pouvant aller jusqu’à 10.000€.• Votre commune, si vous êtes concerné par cette règle, peut vous demander un décompte du nombre de jours où vous avez loué votre résidence principale. En cas de non transmission ou de fausse déclaration, vous risquez une amende pouvant aller jusqu'à 10.000€

Demander l’accord de votre propriétaire en cas de « sous-location »

Dans le cas où vous n’êtes pas le propriétaire du logement proposé à la location saisonnière (si vous êtes locataire du logement) et que vous le proposez à la sous-location, vous devez obligatoirement obtenir un accord écrit de votre bailleur. En cas de litiges, il pourrait vous demander de lui rembourser les loyers perçus et vous demander des dédommagements.

Demander l’accord de votre copropriété

Si votre meublé de tourisme appartient à une copropriété, mieux vaut vérifier dans le règlement de la copropriété qu’aucune clause n’interdit ou limite cette activité de la location saisonnière. Cette clause est très courante dans les règlements de copropriété des immeubles à usage d’habitation où toute activité professionnelle est interdite.

La Taxe de Séjour !

Avec la pression des lobbies hôteliers et des difficultés pour les collectivités locales de compenser la perte de la taxe d’habitation, il est fort à parier que la taxe de séjour va se généraliser et que les contrôles vont s’amplifier en 2019… Mieux vaut éviter certaines déconvenues en s’assurant d’être en conformité…

D’après-vous, le numéro d’enregistrement évoqué plus haut va servir à quoi ?
Certainement pas à faire joli sur vos annonces… 🤪

Depuis le 1er janvier 2019, le mode de calcul de la taxe de séjour et de son recouvrement par les plateformes de réservations en ligne type OTA (Airbnb, Abritel, Booking, Tripadvisor…) a évolué et l’impact est loin d’être négligeable !

Afin de traiter cette partie en détail, nous avons rédigé un article dédié à cette évolution de la taxe de séjour en 2019 que je vous invite à consulter.

Lire : « Comment fonctionne la taxe de séjour pour les Meublés de Tourisme ? »

En quelques mots ici, il faut savoir :

• La taxe de séjour est à la charge des vacanciers qui doivent la régler en plus du prix de votre loyer mais c’est au propriétaire de se charger de son encaissement et de la restituer à sa collectivité locale. C’est donc le propriétaire qui est l’unique interlocuteur pour votre percepteur… En cas d’oubli d’encaissement de vos vacanciers, c’est à vous, propriétaire, de la régler !

• Un nouveau mode de calcul basé sur un pourcentage du coût de la nuitée est mis en place pour les meublés de tourisme non classés. L’impact est loin d’être négligeable si c’est votre cas ! A lui seul, ce pourcentage de taxe (entre 5 et 10%) peut vous motiver à faire demander très rapidement un classement pour éviter de faire supporter cette hausse indirecte du coût de séjour pour vos vacanciers. Ou pour vous même si vous oubliez de la réclamer à vos vacanciers…

• Plusieurs modes de calculs existent. Chaque collectivité étant libre d’en définir les conditions et les montants. Généralement il s’agit de 1 à 2€ par nuit et par adulte. Mais là aussi, de nombreux cas différents existent et mieux vaut se renseigner auprès de votre Mairie.

• Depuis le 1er janvier, les sites de réservation en ligne ont l’obligation de collecter la taxe de séjour lors de la réservation. Ils sont responsables du versement de cette taxe à votre collectivité locale du moment où la collectivité locale a communiqué ses conditions et ses montants de taxe de séjour. (Et c’est loin d’être à jour…)

• Dans les faits, cette application au 1/1/19 est très chaotique. De très nombreux bugs sur les modes de calcul par les sites de réservations sont remontés par de nombreux propriétaires… Nous vous conseillons de bien vérifier son application sur vos annonces de ces sites de réservations en ligne.

Fiscalité sur les revenus locatifs

Contrairement à ceux que beaucoup pensent, les revenus locatifs d’un meublé de tourisme ne sont pas nets d’impôts !

Tout propriétaire d’une location saisonnière à l’obligation de déclarer en revenus locatifs dans sa déclaration annuelle de revenus. Libre à lui du choix de son régime fiscal : BIC ou Réel.

Il peut-être utile et avantageux de faire appel à un expert comptable spécialisé en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) pour vous accompagner dans l’étude comparatif de ces deux régimes (BIC ou Réel) et/ou dans l’établissement de votre bilan annuel pour le régime au Réel…

Lire : « Régime BIC ou Régime Réel ? »

Depuis le 1er janvier 2017, la loi de financement impose une obligation de paiement de cotisations sociales sur les revenus locatif de logements meublés dès lors que le montant annuel des loyers dépasse le seuil de 23.000€. Ce montant est par foyer et regroupe tous vos revenus si vous procédez plusieurs logements meublés.

Attention si vous dépassez légèrement ce seuil de 23.000€ : l’impact peut être vite très négatif. Il est parfois judicieux de refuser (ou réduire le loyer) de la location de trop pour éviter de passer de l’autre coté de ce seuil limite…

Lire : « Loi de Financement 2017 »

Autres obligations d’ordre général

• Il est évident que le logement proposé doit respecter les normes minimales relatives aux caractéristiques des logements décents… (Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002).

• Il est à noter que depuis le 8 mars 2015, tout lieu d’habitation doit obligatoirement être équipé d’au minimum un détecteur de fumée normalisé. Vérifiez régulièrement les piles…

Attention aux mauvais coucheurs qui pourraient venir vous demander des dédommagements si votre matériel ne fonctionne pas. Un de nos membres propriétaires a vécu cette mauvaise expérience du chantage d’un vacancier à la fin de son séjour…

• Pensez aussi à vérifier que votre contrat d’assurance habitation couvre la location saisonnière. Chez certaines compagnies, c’est une option supplémentaire de quelques euros par an qui n’est pas toujours bien expliquée lors de la souscription de votre contrat. Il serait dommage de découvrir cette clause le jour où vous aurez un dégât à déclarer…

• On n’y pense pas toujours, mais depuis le 18 aout 2015 (décret n°2015-1002) tout prestataire assurant un hébergement touristique à l’obligation de faire remplir et signer, dès son arrivée, à tout locataire de nationalité autre que Française, une fiche individuelle de police comportant : nom, prénoms, date et lieu de naissance, nationalité, domicile habituel, numéro de téléphone et email, dates du séjour.

A télécharger : « Fiche individuelle de police pour les touristes étrangers »

Dans les faits, cette fiche est difficile à gérer et à faire remplir par nos vacanciers locataires mais elle reste bel et bien une obligation encore aujourd’hui !…

Faut-il faire classer son meublé de tourisme ?

C’est avant tout une décision et un choix personnel de chaque propriétaire.

Rappelons que le classement de votre meublé de tourisme n’est pas obligatoire contrairement à sa déclaration en Mairie, sauf pour les logements principaux proposés au maximum 120 jours par an à la location saisonnière (voir en début de cet article les conditions de déclaration).

Même si cela peut se discuter, il y a un avantage marketing ! A partir de 3 étoiles, un classement peut être un gage de qualité pour certains vacanciers. Chacun est libre d’adhérer à cette approche commerciale.

Son coût moyen de 175€ en moyenne pour 5 ans (soit 35€/an) n’étant à non goût pas une contrainte financière pour un propriétaire…

Au delà de ces considérations personnelles, faire classer sa location saisonnière est surtout intéressant financièrement :

• Cela permet de payer moins d’impôts dans le cadre d’un régime BIC avec un abattement de 71% au lieu de 50% pour les meublés non classés (loi de finances 2010).
• Depuis le 01/01/19, cela vous permet d’éviter de faire supporter la taxe de séjour maximum de votre commune (voir article sur la taxe de séjour 2019).

EN CONCLUSION

Dans le contexte actuel concernant la pression fiscale, voici un nouveau sujet qui risque de faire couler beaucoup d’encre dans la communauté des propriétaires de location de vacances…

Pour ma part, il me semble normal que l’activité de la location saisonnière soit un minimum encadré. Il s’agit de simples déclarations et d’une bonne gestion dans la déclaration de ses revenus locatifs.

Rappelons que cet article a pour seul effet d’attirer votre attention sur les grandes lignes des obligations des propriétaires et ne saurait engager notre responsabilité. Il est fortement recommandé de contacter votre Mairie et de votre centre des impôts pour vous assurer d’être en conformité vis-à-vis des délibérations locales !

Benoît.
Avec l’aimable contribution d'André et de Jean-Pierre.

7 réponses

  1. COCOONING COCOONING
    Merci pour ce "rafraîchissement" des informations.
    La fiche pour étrangers me rappelle la "fiche de police" que les hôteliers devaient faire remplir dans les années 60, et déposer au commissariat chaque semaine.
    Autre contexte aujourd'hui (quoique...), mais application difficile

    Bonne continuation à l'Equipe LVP.
    • GAMANT, Estienne
      Merci pour votre article très détaillé.
      Je me suis acquitté de la taxe de séjour l'année dernière, je vais faire des recherches afin de récupérer mon numéro d'enregistrement.
      Quant à mon classement en meublé de tourisme, la question va être réglée dans quelques semaines, le temps de donner les quelques coups de rouleau, de changer quelques ampoules etc.
      Dès aujourd'hui, je vais "rafraichir" mes photos, dont certaines laissent à désirer.

      Très cordialement.
      E.GAMANT
    • Bonjour,

      C'est effectivement important d'être à jour coté déclarations...
      C'est aussi très important de bien soigner son annonce ! Les photos c'est 90% de votre accroche, donc sa réussite...

      Bonne journée,
      Benoit
  2. bompas.labexane@gmail.com
    Bonsoir l'équipe LVP
    Sociétaire depuis peu, je mesure à la lecture des informations ci - dessus le grand sérieux de votre
    démarche. merci à vous et à tres bientot.
    Jean AMIEL
    • Bonjour Jean,

      Merci pour vos encouragements et merci d'avoir pris le temps de lire cet article un peu "administratif" mais c'est malheureusement nécessaire...

      Bonne journée.
  3. Bonjour,

    merci pour cet article très complet. Ma question est la suivante, j'ai demandé à plusieurs reprise mon numéro d'enregistrement à la mairie et l'OT mais sans succès, ce numéro n'étant pas délivré (trop petite commune ?) Bref, sur aucun site je n'ai le choix de spécifier que ma commune ne délivre pas ce numéro et en l'absence de celui ci j'ai bien peur que mon annonce ne disparaisse de ces sites... Qu'en est il ?
    Merci et très bonne journée.
    Angélique
    • Bonjour Angélique,

      Si votre commune n'a pas rendu obligatoire ce numéro d'enregistrement alors vous n'avez pas d'obligation de l'afficher sur vos annonces.
      Ce numéro permet aux communes qui l'ont imposé de pouvoir vérifier que les annonces publiées sur les sites sont bien déclarées sur leur commune.
      Bonne journée,
      Benoit

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•  Les modalités de ces paiements.

Votre réservation sera validée après avoir renvoyé un exemplaire de ce contrat signé par les deux parties et le paiement des arrhes (ou acompte).

Un état des lieux doit être fait à votre arrivée lors de la remise des clefs, ainsi qu’à votre départ pour éviter toute contestation par la suite.

Les conditions de la restitution de la caution doivent être clairement stipulées dans le contrat de location. 

Emportez le contrat de location avec vous pour avoir sous la main toutes les informations qui vous ont été indiquées.

De votre côté, en bon chef de famille ou de groupe, veillez à faire respecter les lieux et le voisinage pour que tout se passe dans la joie et la bonne humeur !

La location de vacances entre particuliers, c’est avant tout une relation de confiance et de respect mutuel qui doit être accompagnée d’un comportement responsable de part et d’autre.

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