La fiscalité de la Location de Vacances : LMNP

La fiscalité du particulier loueur en meublé non professionnel : LMNP

Cette note a pour objet de synthétiser ce que devrait faire un loueur de logement de vacances pour se conformer à la réglementation en vigueur.

Au delà de cela nous verrons que les choix opérés dans la déclaration des revenus ce cette activité aurait une incidence favorable sur le montant de l’imposition. Je ne suis pas un conseiller fiscal c’est à chacun de vérifier de son côté que les informations que je donne ci-dessous s’appliquent à son cas particulier.

La Mairie

taxe-sejour-2Dès que vous décidez de mettre votre bien immobilier en location, vous devez en faire la déclaration auprès de la Mairie où ce bien est localisé. C’est obligatoire. En contrepartie cela va déclencher la mise en paiement de la taxe de séjour éventuellement. Eventuellement car toutes les communes ne la lèvent pas. Avec la réorganisation des Communautés de Communes il semblerait que ce régime viendrait à être modifié avec une harmonisation du prélèvement de cette taxe entre les différentes villes qui composent la nouvelle Communauté de Communes.

Vous pouvez décider de facturer cette taxe à vos vacanciers ou bien l’inclure dans votre prix à la semaine. Psychologiquement je trouve cela plus sympathique.

Le Centre des Impôts

impotsIl semblerait que désormais tous les Centres d’impôts demanderaient que chaque loueur se voie attribuer un numéro SIRET. Sur la déclaration de revenus par Internet, il a été rapporté sur le forum H.A. qu’un pop up apparait pour exiger ce numéro SIRET. Pour ma part je n’en avais pas jusqu’à 2015. A cette époque j’avais fait une demande d’agrément pour accepter les chèques-vacances en règlement du séjour. Pour ce faire un numéro SIRET avait été exigé.

Voici le lien vers l’ANCV

Pour le numéro SIRET je m’étais adressé au Greffe du Tribunal de la Préfecture du Département. Là encore certains sur le forum précité l’ont obtenu directement auprès du Centre des impôts dont ils dépendent.

Voici le lien où l’INSEE explique la procédure à suivre en fonction de son activité.

La contrepartie de l’obtention d’un numéro SIRET, c’est que vous allez avoir à payer la C.F.E. (Cotisation foncière des Entreprises). Après m’en être entretenu avec un conseiller du Centre des impôts Entreprise dont je dépends, si un CFE est mis en place, votre part de taxe foncière qui correspond au bien que vous mettez en location saisonnière doit être enlevée de votre avis. Dans les faits c’est la valeur locative qui apparait sur l’avis d’imposition qui devrait diminuer. Je n’ai pas en encore la possibilité de vérifier la véracité de cette information car je n’ai pas encore reçu mon impôt foncier pour ce bien cette année.

Il paraitrait également que certaines Communautés de Communes ne lèvent pas de CFE pour l’activité location meublée saisonnière donc vous en déduisez que… et bien oui.

Le Classement Meublé de Tourisme

classement-meuble-de-tourismeLorsque votre location saisonnière est classée, vous allez pouvoir bénéficier d’un abattement de 71 % sur le montant total des semaines que vous aurez loué, sous réserve que vous ayez un classement. C’est d’ailleurs ce numéro de classement que vous reporterez à la fin de votre déclaration de revenus annuelle afin que l’Administration fiscale vous applique cet abattement. Dans le cas contraire vous auriez un abattement limité à 50 %.

Voici la liste des organismes habilités à procéder à ce classement :

Oui ce classement est payant. Je vous recommande de négocier le prix avec votre contact et pour le moins le mettre en concurrence. Le classement est valable 5 années. Il convient de comparer le prix que vous payez pour ce classement avec l’économie d’impôts sur le revenu qui en découle. D’un côté vous payerez à votre taux personnel d’impôts sur le revenu sur 29 % de vos encaissements alors que sans classement ce sera 50 % comme écrit ci-dessus. Dans ce cas le plafond pour bénéficier de cet abattement est limité à 32.900 euros.

Conseil : ce n’est pas la peine de demander un classement 4 étoiles même si votre bien le vaut car votre client va penser que ce sont les mêmes que dans un hôtel avec les remarques désagréables que cela peut entrainer de leur part. Personnellement, nous nous sommes limités à 3 étoiles et nous nous en portons pas plus mal. Notez aussi que le nombre d'étoile peut faire augmenter le montant des taxes de séjour... Bien sur chacun est libre de sa stratégie marketing.

L’Exercice Annuel

lmnpEn mai/juin de chaque année vous allez déclarer vos revenus de cette location saisonnière. Plusieurs scenarii se présentent en fonction de votre chiffre d’affaires.

Revenus Locatifs à Déclarer (LMNP)

Dans certains cas c’est le régime micro-Bic qui s’applique dans le cadre du plafond de 82.200 € pour les locations classées C’est l’abattement automatique de 71 % dont je fais état ci-dessus.

Mais en fonction du montage financier que vous avez mis en place vous pouvez avoir intérêt à demander à l’Administration fiscale de bénéficier du régime réel.

Avant toute démarche il faut simuler l’impact pour votre propre activité.

Voici un lien pour le faire qui explique les dépenses prises en compte face aux recettes : Le Régime Réel Simplifie, les Modalités et Avantages et qui vous donne sur le champ un avis sur le régime fiscal à retenir. Après il est évident qu’ils cherchent à obtenir des clients mais au moins vous aurez un premier avis éclairé.

Pour ceux qui souhaitent estimer l'intérêt du régime réel simplifié, vous pouvez contacter ce cabinet d'expert comptable spécialisé dans l'activité de LMNP. L'estimation est gratuite et n'engage à rien ! Ils proposent sur leur site un simulateur en ligne, qui peut être un premier élément de comparaison entre le régime réel et le "micro BIC".

A mon avis le régime du réel est possible si vous avez de gros investissements, que vous avez recouru à l’emprunt pour financer tout ou partie de la construction et/ou l’aménagement de votre location saisonnière.

Remplir la Déclaration de Revenus

declaration-lmnpLorsque vous cochez les cases sur la première page de votre déclaration par Internet, cochez revenus de location meublée.

L’imprimé 2042 C PRO vous sera proposé par le site du Ministère des finances en même temps que les autres imprimés en fonction des différentes natures de vos revenus. Ce sera la case 5ND si votre location n’est pas classée ou la 5NG si elle est classée. Cette information était valable pour les revenus de 2015, il conviendra de vérifier en mai 2017 si ce sont toujours les mêmes cases.

Voilà j’espère que ces informations seront utiles à certains. Elles peuvent faire naître des questions complémentaires. Je vous encourage à les mettre sur ce blog LVP et toutes les contributions pour y répondre seront les bienvenues.

Bernard Collignon (Sigonnière)

13 réponses

  1. Bennynet Bennynet
    Merci Bernard pour cette synthèse des choses à ne surtout pas oublier dans notre activité de LMNP !

    Au sujet de l'intérêt de se limiter à "3 étoiles" dans la classification des Meublés de Tourisme, personnellement je pense que dans certaines région, un "4 étoiles" peut être justifié pour se démarquer.

    J'ai remarqué que les vacanciers recherchent de plus en plus de la qualité (pour ne pas dire du "haut de gamme"). A l'époque j'avais hésité à passer en "4 étoiles" en raison de la grande différence sur la taxe de séjour (+60% entre 3 et 4 étoiles !).
    Avec le recul, je ne regrette pas mon choix d'être en "4 étoiles", cela me permet de louer un peu plus cher en proposant des "plus" qui sont très recherchés dixit mes locataires.

    Mais comme tu l'indiques dans ton article, à chacun sa stratégie marketing... ;-)

    Merci Bernard !

    Benoit.
  2. Merci Sigonnière pour votre synthèse.
    Je confirme que la CFE dépend du bon vouloir des communes. Pour ma part, je n'en paie pas. Mais je paie une taxe d'habitation. Cela est dû au fait que j'occupe mon meublé de tourisme 3 mois dans l'année.
    Il y a une erreur sur les cases des impôts. Vous avez mis les mêmes dans les deux cas :) Et merci pour votre lien vers le site comptable spécialisé dans la location. Une mine d'infos!
    • Bonjour et merci La Gazette,

      Je viens de procéder à la modification de la double indication.
      Bonne journée à tous.
  3. L' immatriculation SIRET de nos locations n'implique pas forcément l'inscription au Registre du Commerce ( RCS )

    et c'est cette inscription au R.C.S. qui déclenche l'imposition au Régime des Entreprises, et notamment

    la Cotisation Foncière des Entreprises, c'est-à-dire l' Ex- Taxe Professionnelle.

    Pour ma part, je me suis cantonné au N° SIRET ...
    • Bonjour à tous,
      Certains auront lu sur le forum H.A. il y a plusieurs mois que le centre des impôts dont ils dépendent ont une approche qui peut être différente.
      Benoit m'a demandé un papier sur ce sujet, j'ai donc retranscris ce que m'a dit l'inspectrice que j'ai rencontré auprès du C.F.E.dont nous dépendons pour notamment cette activité de LMNP.
      Je maintiens donc ce que j'écris et apprécie ce qui a été extrait de Wikipedia.
  4. Gérard
    Très bien. Merci
  5. […] un post antérieur, il avait été rappelé l’intérêt de proposer à la location saisonnière une habitation qui soit labellisé. Cela permet d’avoir un abattement sur le revenu de 71 % contre 50 % dans le cas contraire. Ce […]
    • william j
      bonjour
      je me demandais si vous aviez approffondie la question depuis que l on parle de l économie dite collaborative?
      En effet sur le site de l urssaf on peut trouver ceci:

      ¨La location de logement meublé de tourisme classé
      Le bien doit avoir préalablement fait l’objet d’une déclaration auprès de la commune où il est situé. A l’issue de cette procédure, un numéro de déclaration (13 caractères) est délivré. Tout changement fait l'objet d'une nouvelle déclaration.

      Pour l’activité de location de logement de tourisme classé, un seuil de 23 000 € de recette définit la notion d’activité professionnelle.


      vos recettes annuelles en 2018 n’excèdent pas 23 000 € :
      les revenus de cette activité relèvent de la gestion du patrimoine privé et ne donnent pas lieu au paiement de cotisations sociales. Vous déclarez néanmoins vos recettes à l’administration fiscale lors de votre déclaration de revenus ;

      vos recettes annuelles en 2018 sont comprises entre 23 000 € et 82 800 € :
      les revenus de cette activité non salariée présentent alors un caractère professionnel et vous devez enregistrer cette activité.
      Vous pouvez opter :
      soit pour le régime du micro-entrepreneur. Vous vous affiliez puis vous déclarez vos recettes sur le site lautoentrepreneur.fr (régime limité à 82 800 € de recette) ;
      soit pour le statut de travailleur indépendant. Vous relevez de la Sécurité sociale pour les indépendants. Vous vous affiliez sur guichet-entreprises.fr et déclarez vos bénéfices sur le site net-entreprises.fr ;
      soit pour le régime général pour déclarer et payer vos cotisations en utilisant l’espace « vos services en ligne » ci-contre. Dans ce cas, l’enregistrement sur guichet-entreprises.fr n’est pas nécessaire ;

      vos recettes annuelles en 2018 sont supérieures à 82 800 € : les revenus de cette activité non salariée présentent un caractère professionnel et vous devez enregistrer cette activité sur le site guichet-entreprises.fr. Vous dépendez de la Sécurité sociale pour les indépendants et devez déclarer chaque année sur le site net-entreprises.fr vos bénéfices sur lesquels seront calculées les cotisations dues.¨

      Est ce devenu une obligation ou la déclaration en 5NG est elle toujours d actualité pour les revenu supérieur a 23000€?
      il y aurait maintenant la case 5NJ ( locations déjà soumises aux cotisations sociales, chambres d'hôtes et meublée de tourisme, qui avant concernait les revenu agricole )
      A priori pour la déclaration de 2018 il y a toujours le choix.

      Si vous avez des informations je suis preneur!
  6. Bonjour William J

    Votre questionnement appelle deux réponses:
    - si vous allez sur l'onglet BLOG de ce site, j'ai fait un court papier sur la déclaration URRSAF. Pourquoi court ? Parce que avec Benoit nous avons considéré que la plupart d'entre nous avaient des revenus de la location saisonnière inférieurs à 23.000 euros et que s'ils perçoivent plus, nous pensons qu'ils ont un comptable pour les tenir informés de la modification des Lois.. points de suspensions ironiques car cela change tous les jours. Pas d'impôts nouveaux: que des taxes. Jouons sur les mots c'est amusant pour eux.
    - L'autre volet de votre question en faisant référence à la case 5 NJ concerne la déclaration des revenus au titre de l'impôt sur le revenu des personnes physiques. Deux notions différentes de par la nature de la perception : une cotisation pour l'URSSAF d'un côté des impôts de l'autre.
  7. Bonjour
    Je loue en totalité mon habitation principale de 5 à 7semaines par an l’ėté’ le reste du temps j’y habite_je ne veux pas plus et gagne moins du seuil. De 23000€
    Déclarée en LMNP sur la caseSND bic régime micro;
    Ces revenus s’ajoutant à ma retraite de niveau moyen mini
    Le centre des impôts marennes 17320 me réclame un numéro de SIRET qui serait une obligation. Mais Cela va t’il entraîner d’autres taxes? (J’habite la campagne 1100h et fais partie d’une CDC)
    Merci de votre réponse
    • Bonjour Anne-Marie,

      Il est toujours préférable de poser la question directement a votre centre des impôts... Ils sont aussi là pour vous conseiller. Malheureusement, chaque centre peut avoir des interprétation différentes dans l'application de certaines règles. J'ai 2 locations sur le même model (Morbihan et dans le Var), pour l'un je dois payer la CFE et la TH mais pour l'autre uniquement la CFE... J'ai fini par laisser tomber pour ne pas me retrouver a devoir payer les 2 taxes dans les 2 départements...

      Pour revenir à votre question, si vous êtes en LMNP, en principe vous devez avoir un numéro SIRET car il vous est maintenant demandé lors de votre déclaration des revenus. Cela risque de vous déclencher la taxe CFE...

      Benoit.
  8. COCOONING COCOONING
    Bonjour à toutes et tous,
    j'ai choisi le statut BIC Réel LMNP dès le début d'activité car cela permettait de prendre en compte le déficit créé par les travaux de remise en état et les équipements avant de pouvoir réellement louer notre résidence secondaire. Moins de 5000€ de recettes/an ces 2 années 2018/19. Donc déficit cumulé important.
    Nous envisageons de louer quelques semaines notre résidence principale.
    Est-ce que le déficit créé par la résidence secondaire est reportable sur les revenus cumulés?

    Et pour le cas où nous inverserions HPrincipale et R.Secondaire, ce déficit cumulé reste-t-il valide? on m'a informé qu'il fallait continuer à louer 3 ans pour prise en compte de ce déficit, mais quid en cas d'inversion de domicile?

    Désolé de soumettre ce cas (très particulier?), mais nous avons besoin de lumières avant de prendre une telle décision.
    Alors merci d'avance à tout contributeur.

    et bonne continuation à LVP
    • Bonjour Cocooning,

      Je ne suis pas expert comptable ;-) et par expérience je sais que des situations personnelles font qu'il est difficile de généraliser un conseil...

      En principe, il est possible de "globaliser" vos revenus de la même activité. En rapide, il me semble donc possible de récupérer un déficit sur un logement en LMNP sur un autre logement bénéficiaire lui même en LMNP (meublé de tourisme) pour globaliser. Par contre, il n'est pas possible de récupérer votre déficit d'une activité de LMNP sur vos autres revenus du foyer fiscal.

      Le mieux serait de contacter un expert comptable spécialisé dans la LMNP (dans l'article vous avez un lien d'un cabinet que plusieurs membres LVP utilisent déjà, dont moi même). Vous devriez les contacter pour leur demander leur avis. Même sans souscrire un contrat avec eux, cela vous permettra d'avoir un contact pour leur exposer votre situation et avoir une simulation de votre situation personnelle sur cette activité. C'est comme cela que je suis passé du BIC au réel qui était (dans mon cas) bien plus avantageux.

      Benoit.
  9. COCOONING COCOONING
    merci Benoît, pour les infos en général, et pour ces conseils en ce cas particulier. Je dois prochainement rencontrer un conseiller du services des impôts, et je verrai aussi côté comptable.
    A bientôt avec éventuel retour d'infos.

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NOS CONSEILS POUR BIEN RÉSERVER AVEC LVP

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Vous avez opté pour la location de particulier à particulier, c’est le bon choix !

LVP est un groupement associatif de propriétaires refusant le diktat des sites commerciaux qui profitent de l’engouement de la location de vacances pour s’enrichir sur le compte des propriétaires et des vacanciers… Nous souhaitons rester fidèle à l’ADN de notre activité : la relation entre particuliers, offrant un site humain qui laisse place aux échanges entre vacanciers et propriétaires tout en facilitant leur mise en contact via internet.
•  Nous vous proposons une sélection de propriétaires respectueux : notre charte de confiance est un gage de qualité, de sérieux et de fiabilité.
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•  Chaque propriétaire reste votre unique interlocuteur. LVP n’est pas le mandataire du propriétaire et n’intervient aucunement dans le processus de réservation.

 

Vous pouvez facilement vérifier par vous même certaines informations

• Chaque bien doit être présenté le plus précisément possible avec une description de l’emplacement, de sa nature (maison, appartement…) le nombre de pièces, chambres, salle de bain, WC, la surface habitable, annexes, couchages…
• Ayez le réflexe de contacter le propriétaire pour lui poser toutes les questions nécessaires concernant les équipements et les prestations du logement. Vérifiez avec lui la disponibilité et la compatibilité de ce bien avec vos attentes, la proximité des activités et des centres d’intérêt recherchés. Vous pouvez aussi demander d’autres photos si besoin…
• Consultez la réputation de la location sur internet à partir de son nom si c’est possible : Les avis laissés par les vacanciers précédents sur différents sites d’annonces donnent généralement une bonne indication sur la qualité de la location et des relations avec le propriétaire. C’est aussi un très bon moyen de comparer les prix entre les différents sites en sachant que certains facturent des frais de réservation pouvant dépasser 15% du prix du loyer !

 

Si vous décidez de réserver, vous êtes en droit d’exiger de la part du propriétaire un contrat de location qui doit contenir au minimum :

•  Votre nom et les dates de votre réservation,
•  Les coordonnées exactes du propriétaire et les moyens de le contacter : mail, téléphone…
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•  Le montant total du loyer (charges comprises ou pas, frais de ménage et /ou les éventuels coûts à votre charge) ainsi que le montant des arrhes ou acompte.
•  Le montant de la caution,
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Votre réservation sera validée après avoir renvoyé un exemplaire de ce contrat signé par les deux parties et le paiement des arrhes (ou acompte).

Un état des lieux doit être fait à votre arrivée lors de la remise des clefs, ainsi qu’à votre départ pour éviter toute contestation par la suite.

Les conditions de la restitution de la caution doivent être clairement stipulées dans le contrat de location. 

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