AIRBNB

EVALUATION DE AIRBNB

Airbnb a été fondé en 2008. Il revendique plus de 1,5 million d’annonces dans 192 pays.

L’entreprise est valorisée à 20 milliards de dollars.

Historiquement, le site d’origine proposait de la location à court terme de parties d’appartement, petit déjeuner inclus, à destination de personnes ne pouvant par réserver un hôtel pour cause de saturation du marché. Pour la petite histoire, les fondateurs (Brian Chesky et Joe Gebbia) ont eu l’idée alors qu’ils habitaient à San Francisco : Ils savaient qu’un congrès de design de premier plan s’organisait dans leur ville, mais que toutes les chambres d’hôtel avaient été réservées. Ils ont alors décidé de louer une chambre de leur appartement avec un matelas gonflable (air bed), un petit déjeuner (breakfast) et un accueil local, à quelques étrangers assistant à l’événement. De là est resté le nom AirBnB : « Air Bed aNd Breakfast ».

Depuis le « Air bed and breakfast » a bien grandi et a bien changé son model économique : 20 milliards de dollars, pour un matelas pneumatique… 😉

Airbnb est aujourd’hui le leader de la location entre particuliers. A tel point qu’il est devenu la bête noire des hôtels. Un paradoxe vis à vis de son origine liée à la pénurie d’hôtels 😉

Tarif d’une annonce chez AIRBNB :

Pour le propriétaire :

• Pas d’abonnement (la dépose d’annonce est gratuite)
• Uniquement le choix d’une formule à la commission de 3,6%(ttc) sur les loyers incluant les frais de gestion CB.

Pour le vacancier locataire :

• Il faut rajouter les frais de service (option obligatoire) qui se calculent en fonction du montant du loyer. Soit entre 7,2% et 14,5% (ttc) en fonction du montant du loyer.

Pour une location louée 20 semaines par an avec un loyer moyen de 1000€/semaine, le coût global serait de 2.920€ :

• Pour le propriétaire : 720€/an 

0€/an pour l’annonce + 3,6% de frais de CB par semaine louée : 36€ -> 36×20 = 720€

• Pour les locataires : 2.200€/an

11% des loyers (20 x 1000 x 11%), ce coût impacte le tarif car il est inclus dans le tarif visible sur les annonces.

16% des propriétaires qui ont participé à notre étude, utilisent ce site pour la promotion de leur location et ont partagé leurs avis.

Ce que pensent les propriétaires de AIRBNB :

Depuis quand annoncez-vous sur ce site ?

Les propriétaires ayant participé à notre étude et qui utilisent ce site sont relativement récents sur Airbnb : 43% y sont depuis un an ou moins, les autres depuis 2 à 5 ans.

Quelle formule utilisez-vous sur ce site ?

Ce site ne propose qu’une formule à la commission. La mise en ligne de l’annonce étant gratuite.

Ce site propose-t-il la réservation en linge ?

La réservation en ligne est incontournable sur Airbnb étant donné que la rémunération du site se fait exclusivement sur les commissions des réservations (couramment appelées les frais de services).

Et maintenant voici la réservation instantanée AIRBNB !

Depuis peu, Airbnb veut imposer la réservation instantanée : Cela fait couler beaucoup d’encre… Si vous souhaitez publier votre annonce sur ce site, vérifiez bien ce point. Certains propriétaires nous alertent sur le fait que cette option a été mise par défaut sur leur annonce sans leur accord et qu’elle devrait être obligatoire d’ici peu pour les nouvelles annonces…

Le principe est que les annonces proposant la réservation instantanée peuvent être réservées sans approbation préalable de la part du propriétaire. Le vacancier peut donc réserver (et payer) immédiatement sa réservation en fonction de la disponibilité sur le planning. Si cette option est très intéressante pour les vacanciers toujours de plus en plus pressés sur internet, elle n’est pas sans inconvénient pour le propriétaire qui doit accepter une réservation sans aucune communication préalable avec ses hôtes… Cela oblige une gestion rigoureuse de votre planning et de vos tarifs. En effet, les annulations de réservation du fait du propriétaire et hors circonstances atténuantes entraînent des pénalités importantes et une pénalisation sur l’ordre d’affichage de votre annonce.

Même s’il est possible de paramétrer des critères d’acceptation, vous n’aurez pas d’échanges avec les voyageurs avant leur arrivée. Dans de très nombreux cas, cela peut être problématique de ne pas savoir à qui on va confier les clefs de son logement…

Pour le moment cette option ne semble pas (encore) être une obligation mais Airbnb fait tout pour motiver les annonceurs à franchir le pas. En particulier en privilégiant les annonces bénéficiant de cette option. Rapidement, les annonces des propriétaires récalcitrants risquent de ne plus être visibles dans les filtres de recherche des vacanciers…

Avec cette méthode, il est facile pour Airbnb d’argumenter que la majorité des visiteurs de leur site ne consultent que les annonces ayant activé l’option ! Ni vu ni connu, ça devient une option obligatoire.

D’autres sites concurrents de Airbnb, sont eux aussi sur le point de mettre en place cette nouvelle intrusion dans la façon de gérer nos locations de vacances…

Impact de la réservation en ligne sur les tarifs ?

Les propriétaires déclarent que ces frais de service (réservation en ligne) impactent leur tarif d’une hausse d’environ 10% à 15%. Ce qui correspond au taux de 11% que nous avons calculé dans notre exemple en introduction pour comparer les sites entre eux.

AIRBNB s’occupe de vos tarifs !

Il calcule pour vous le tarif optimum (sympa le type !) pour votre annonce par rapport à sa localisation, ses caractéristiques et de la demande des vacanciers en fonction des saisons.

Attention : Cet outil est là pour tirer les prix vers le bas. Airbnb a besoin de préserver son image de site « bon plan » pour compenser ses 11% de frais de service qu’il rajoute à nos tarifs ! Tous les tests que j’ai pu réaliser montre un décrochage de leur estimation d’au moins 25% par rapport à un tarif justifié !

Ne tenez pas compte de leurs recommandations pour vos tarifs : faites l’estimation par vous même en comparant votre location avec les autres annonces de votre région. Il n’y a que ça de vrai : la connaissance du terrain ! Qui mieux que vous connaissez votre région et son offre de logements ?

NDLR : Je suis désolé d’émettre un avis personnel dans cette étude mais je trouve que ces intrusions dans la façon de gérer nos locations deviennent insupportables… Bientôt, ce sont nos ordinateurs et tablettes qui vont partir en vacances à notre place !

Performance de ce site sur les plannings :

L’impact de Airbnb sur les plannings des propriétaires qui utilisent ce site n’est pas négligeable comme le montre ce graphique des provenances des réservations :

Les Principaux avantages et points forts de ce site :

Voici les commentaires les plus cités dans notre étude par les propriétaires :

• Une trés grande notoriété internationale
• Une trés grande visibilité sur les moteurs de recherche (Google)
• Leur systeme de réservation fonctionne plutôt bien. De la réservation, au paiement, jusqu’à la gestion des litiges.
• Trés bon site pour louer dans les grandes villes quelques jours
• Une clientèle plutôt bien controlée (bonne vérification par le site des identités des locataires et des propriétaires)
• Propriétaires et vacanciers plutôt fiables (le système est basé sur la délation, les mauvais coucheurs et logeurs sont vite censurés par le site).
• Gestion de la caution intelligente (sans encaissement, sauf si litige à la fin du séjour)

Les Principaux inconvénients  et points faibles de ce site :

Voici les commentaires les plus cités dans notre étude par les propriétaires :

• Des commissions importantes, mais finalement peut-être justifiées ?
• Un verrouillage des annonces parfois extrême (des exemples de propriétaires qui n’ont jamais pu valider leur annonce sur ce site).
• Le site cherche à nous faire baisser les prix par tous les moyens.
• Le site veut nous forcer la main avec un système de réservation instantanée
• Peu de contacts avec les locataires durant le processus de réservation.
• Difficile à joindre le service client de ce site… Il faut utiliser des guides en ligne qui ne répondent pas toujours…
• Mauvaise visibilité des annonces qui n’acceptent pas la réservation isntantanée et qui ne suivent pas leur recommandation de tarif très bas…
• Peu de liberté pour le propriétaire : il faut rentrer dans le moule et tout accepter pour annoncer sur ce site.
• Une image de marque en baisse suite aux différentes affaires relayées dans les médias : une professionalisation de la location de meublé de tourisme, des soucis de voisinage, développe la pénurie de logements dans les grandes villes…

Type de clientèle apporté par ce site :

Voici les commentaires les plus cités dans notre étude par les propriétaires :

• Une clientèle trés internationale
• Des touristes (étrangers) qui voyagent par étapes
• En général plutôt des séjours courts (quelques jours). Parfois des séjours pour déplacements professionnels.
• Des locataires plutôt « préssés qui veulent louer rapidement comme pour un hôtel.
• Plutôt jeunes couples, ou entre amis.

Notation de ce site par les propriétaires annonceurs :

Appréciation Globale du site par les propriétaires :

57% des propriétaires qui annoncent sur ce site le place sur leur podium
43% des propriétaires place Airbnb en « hors podium » dans leur choix.

Ni mauvais – Ni Excellent…

Potentiel de renouvellement de l’annonce sur ce site :

Malgré les remarques pas très positives sur ce site, la majorité des propriétaires qui l’utilisent déclarent vouloir continuer l’aventure avec ce site :

Conclusion :

Ce site incontournable de la location de vacances est le site le plus connu du grand public. Il y a de grande chance pour que les vacanciers en recherche de leur prochaine location de vacances y fassent un tour pour trouver leur bonheur…

La présence de Airbnb sur les moteurs de recherche est très bonne, sûrement la meilleure de tous les sites d’annonces. Un indicateur très important à considérer.

La gratuité pour annoncer sa location est attractive, même si nos tarifs doivent supporter une commission d’environ 10%. Après tout, si le site fait bien son travail et nous apporte de réservations sérieuses…

Le point le plus important à prendre en compte dans son choix d’annoncer ou pas sur ce site reste la perte d’autonomie dans la gestion de sa location.

• Etes-vous prêt à ne pas toujours vraiment savoir à qui vous allez louer ?
• Etes-vous allergique à « big brother is watching you » ? 

Il est crucial de répondre « oui » à ces deux questions avant de tester l’aventure du « Air Bed ».

Comme tous les sites leaders, Airbnb utilise son monopole pour imposer de nouvelles règles dans la gestion de la location entre particuliers. Avec ce site, la location devient de moins en moins une question de relations humaines mais de plus en plus une histoire d’argent et de marketing…

• Etes-vous prêt à accepter leur vision de la location de vacances ?

C’est la première question à se poser avant d’annoncer sur ce site.

Retrouvez les autres fiches et les résultats de l’étude réalisée en octobre 2016 auprès de 98 propriétaires, membres ou sympathisants du groupement LVP.