EVALUATION DE AIRBNB

Airbnb a été fondé en 2008. Il revendique plus de 1,5 million d’annonces dans 192 pays.

L’entreprise est valorisée à 20 milliards de dollars.

Historiquement, le site d’origine proposait de la location à court terme de parties d’appartement, petit déjeuner inclus, à destination de personnes ne pouvant par réserver un hôtel pour cause de saturation du marché. Pour la petite histoire, les fondateurs (Brian Chesky et Joe Gebbia) ont eu l'idée alors qu'ils habitaient à San Francisco : Ils savaient qu'un congrès de design de premier plan s'organisait dans leur ville, mais que toutes les chambres d'hôtel avaient été réservées. Ils ont alors décidé de louer une chambre de leur appartement avec un matelas gonflable (air bed), un petit déjeuner (breakfast) et un accueil local, à quelques étrangers assistant à l'événement. De là est resté le nom AirBnB : « Air Bed aNd Breakfast ».

Depuis le « Air bed and breakfast » a bien grandi et a bien changé son model économique : 20 milliards de dollars, pour un matelas pneumatique… 😉

Airbnb est aujourd’hui le leader de la location entre particuliers. A tel point qu’il est devenu la bête noire des hôtels. Un paradoxe vis à vis de son origine liée à la pénurie d’hôtels 😉

Tarif d’une annonce chez AIRBNB :

Pour le propriétaire :

  • Pas d’abonnement (la dépose d’annonce est gratuite)
  • Uniquement le choix d’une formule à la commission de 3,6%(ttc) sur les loyers incluant les frais de gestion CB.

Pour le vacancier locataire :

  • Il faut rajouter les frais de service (option obligatoire) qui se calculent en fonction du montant du loyer. Soit entre 7,2% et 14,5% (ttc) en fonction du montant du loyer.

Pour une location louée 20 semaines par an avec un loyer moyen de 1000€/semaine, le coût global serait de 2.920€ :

  • Pour le propriétaire : 720€/an 

0€/an pour l’annonce + 3,6% de frais de CB par semaine louée : 36€ -> 36x20 = 720€

  • Pour les locataires : 2.200€/an

11% des loyers (20 x 1000 x 11%), ce coût impacte le tarif car il est inclus dans le tarif visible sur les annonces.

 

16% des propriétaires qui ont participé à notre étude, utilisent ce site pour la promotion de leur location et ont partagé leurs avis.

 

Ce que pensent les propriétaires de AIRBNB :

Depuis quand annoncez-vous sur ce site ?

Les propriétaires ayant participé à notre étude et qui utilisent ce site sont relativement récents sur Airbnb : 43% y sont depuis un an ou moins, les autres depuis 2 à 5 ans.

AIRBNB

 

Quelle formule utilisez-vous sur ce site ?

Ce site ne propose qu’une formule à la commission. La mise en ligne de l’annonce étant gratuite.

Ce site propose-t-il la réservation en linge ?

La réservation en ligne est incontournable sur Airbnb étant donné que la rémunération du site se fait exclusivement sur les commissions des réservations (couramment appelées les frais de services).

Et maintenant voici la réservation instantanée AIRBNB !

Depuis peu, Airbnb veut imposer la réservation instantanée : Cela fait couler beaucoup d’encre… Si vous souhaitez publier votre annonce sur ce site, vérifiez bien ce point. Certains propriétaires nous alertent sur le fait que cette option a été mise par défaut sur leur annonce sans leur accord et qu’elle devrait être obligatoire d’ici peu pour les nouvelles annonces...

Le principe est que les annonces proposant la réservation instantanée peuvent être réservées sans approbation préalable de la part du propriétaire. Le vacancier peut donc réserver (et payer) immédiatement sa réservation en fonction de la disponibilité sur le planning. Si cette option est très intéressante pour les vacanciers toujours de plus en plus pressés sur internet, elle n’est pas sans inconvénient pour le propriétaire qui doit accepter une réservation sans aucune communication préalable avec ses hôtes… Cela oblige une gestion rigoureuse de votre planning et de vos tarifs. En effet, les annulations de réservation du fait du propriétaire et hors circonstances atténuantes entraînent des pénalités importantes et une pénalisation sur l’ordre d’affichage de votre annonce.

Même s’il est possible de paramétrer des critères d’acceptation, vous n’aurez pas d'échanges avec les voyageurs avant leur arrivée. Dans de très nombreux cas, cela peut être problématique de ne pas savoir à qui on va confier les clefs de son logement…

Pour le moment cette option ne semble pas (encore) être une obligation mais Airbnb fait tout pour motiver les annonceurs à franchir le pas. En particulier en privilégiant les annonces bénéficiant de cette option. Rapidement, les annonces des propriétaires récalcitrants risquent de ne plus être visibles dans les filtres de recherche des vacanciers…

Avec cette méthode, il est facile pour Airbnb d’argumenter que la majorité des visiteurs de leur site ne consultent que les annonces ayant activé l’option ! Ni vu ni connu, ça devient une option obligatoire.

D’autres sites concurrents de Airbnb, sont eux aussi sur le point de mettre en place cette nouvelle intrusion dans la façon de gérer nos locations de vacances…

Impact de la réservation en ligne sur les tarifs ?

Les propriétaires déclarent que ces frais de service (réservation en ligne) impactent leur tarif d’une hausse d’environ 10% à 15%. Ce qui correspond au taux de 11% que nous avons calculé dans notre exemple en introduction pour comparer les sites entre eux.

AIRBNB s'occupe de vos tarifs !

Il calcule pour vous le tarif optimum (sympa le type !) pour votre annonce par rapport à sa localisation, ses caractéristiques et de la demande des vacanciers en fonction des saisons.

Attention : Cet outil est là pour tirer les prix vers le bas. Airbnb a besoin de préserver son image de site « bon plan » pour compenser ses 11% de frais de service qu’il rajoute à nos tarifs ! Tous les tests que j’ai pu réaliser montre un décrochage de leur estimation d’au moins 25% par rapport à un tarif justifié !

Ne tenez pas compte de leurs recommandations pour vos tarifs : faites l’estimation par vous même en comparant votre location avec les autres annonces de votre région. Il n’y a que ça de vrai : la connaissance du terrain ! Qui mieux que vous connaissez votre région et son offre de logements ?

NDLR : Je suis désolé d’émettre un avis personnel dans cette étude mais je trouve que ces intrusions dans la façon de gérer nos locations deviennent insupportables… Bientôt, ce sont nos ordinateurs et tablettes qui vont partir en vacances à notre place !

Performance de ce site sur les plannings :

L’impact de Airbnb sur les plannings des propriétaires qui utilisent ce site n’est pas négligeable comme le montre ce graphique des provenances des réservations :

graph-airbnb-2

 

Les Principaux avantages et points forts de ce site :

Voici les commentaires les plus cités dans notre étude par les propriétaires :

  • Une trés grande notoriété internationale
  • Une trés grande visibilité sur les moteurs de recherche (Google)
  • Leur systeme de réservation fonctionne plutôt bien. De la réservation, au paiement, jusqu'à la gestion des litiges.
  • Trés bon site pour louer dans les grandes villes quelques jours
  • Une clientèle plutôt bien controlée (bonne vérification par le site des identités des locataires et des propriétaires)
  • Propriétaires et vacanciers plutôt fiables (le système est basé sur la délation, les mauvais coucheurs et logeurs sont vite censurés par le site).
  • Gestion de la caution intelligente (sans encaissement, sauf si litige à la fin du séjour)

Les Principaux inconvénients  et points faibles de ce site :

Voici les commentaires les plus cités dans notre étude par les propriétaires :

  • Des commissions importantes, mais finalement peut-être justifiées ?
  • Un verrouillage des annonces parfois extrême (des exemples de propriétaires qui n’ont jamais pu valider leur annonce sur ce site).
  • Le site cherche à nous faire baisser les prix par tous les moyens.
  • Le site veut nous forcer la main avec un système de réservation instantanée
  • Peu de contacts avec les locataires durant le processus de réservation.
  • Difficile à joindre le service client de ce site… Il faut utiliser des guides en ligne qui ne répondent pas toujours…
  • Mauvaise visibilité des annonces qui n’acceptent pas la réservation isntantanée et qui ne suivent pas leur recommandation de tarif très bas…
  • Peu de liberté pour le propriétaire : il faut rentrer dans le moule et tout accepter pour annoncer sur ce site.
  • Une image de marque en baisse suite aux différentes affaires relayées dans les médias : une professionalisation de la location de meublé de tourisme, des soucis de voisinage, développe la pénurie de logements dans les grandes villes…

Type de clientèle apporté par ce site :

Voici les commentaires les plus cités dans notre étude par les propriétaires :

  • Une clientèle trés internationale
  • Des touristes (étrangers) qui voyagent par étapes
  • En général plutôt des séjours courts (quelques jours). Parfois des séjours pour déplacements professionnels.
  • Des locataires plutôt « préssés qui veulent louer rapidement comme pour un hôtel.
  • Plutôt jeunes couples, ou entre amis.

Notation de ce site par les propriétaires annonceurs :

performance-airbnb

Appréciation Globale du site par les propriétaires :

57% des propriétaires qui annoncent sur ce site le place sur leur podium
43% des propriétaires place Airbnb en "hors podium" dans leur choix.

Ni mauvais - Ni Excellent...

podium-airbnb

Potentiel de renouvellement de l'annonce sur ce site :

Malgré les remarques pas très positives sur ce site, la majorité des propriétaires qui l’utilisent déclarent vouloir continuer l'aventure avec ce site :

graph-airbnb-3

Conclusion :

Ce site incontournable de la location de vacances est le site le plus connu du grand public. Il y a de grande chance pour que les vacanciers en recherche de leur prochaine location de vacances y fassent un tour pour trouver leur bonheur…

La présence de Airbnb sur les moteurs de recherche est très bonne, sûrement la meilleure de tous les sites d’annonces. Un indicateur très important à considérer.

La gratuité pour annoncer sa location est attractive, même si nos tarifs doivent supporter une commission d’environ 10%. Après tout, si le site fait bien son travail et nous apporte de réservations sérieuses…

Le point le plus important à prendre en compte dans son choix d’annoncer ou pas sur ce site reste la perte d’autonomie dans la gestion de sa location.

  • Etes-vous prêt à ne pas toujours vraiment savoir à qui vous allez louer ?
  • Etes-vous allergique à « big brother is watching you » ? 

Il est crucial de répondre « oui » à ces deux questions avant de tester l’aventure du « Air Bed ».

Comme tous les sites leaders, Airbnb utilise son monopole pour imposer de nouvelles règles dans la gestion de la location entre particuliers. Avec ce site, la location devient de moins en moins une question de relations humaines mais de plus en plus une histoire d’argent et de marketing…

  • Etes-vous prêt à accepter leur vision de la location de vacances ?

C’est la première question à se poser avant d’annoncer sur ce site.

Retrouvez les autres fiches et les résultats de l’étude réalisée en octobre 2016 auprès de 98 propriétaires, membres ou sympathisants du groupement LVP.

8 réponses

  1. Odile
    Merci Benoît pour cette excellente étude qui vient compléter les précédentes. J'attends avec impatience la suite avec TripAdvisor, Wimdu etc... qui sont sur le même mode de fonctionnement qu'Airbnb...Je suis sidérée et affligée par le nombre de personnes dans mon entourage, (qu'ils aient 18 - 30 - 50 ou près de 60 ans) qui souhaitent simplement cliquer sur un bouton pour réserver. Pas de contact avec le propriétaire, tout va bien... voire c'est mieux !
    Merci encore,

    Odile
  2. AGS
    Merci pour ce bilan
    Nous avons été contacté, recontacté et encore une nouvelle fois contacté pour le Cap d'Agde
    Mais contente d'avoir refusée car je ne me sens pas ne plus avoir de lien avec les vacanciers
    Merci pour tout ce travail et bon week end
  3. Bonjour,
    Présent sur AIBNB depuis 3 ans, j'ai eu l'année dernière environ 50 % de réservations par ce site et 50 % Homelidays. Cette année, rien du tout pas une demande. Quelle est la tendance chez vous ? Je suis quand même étonné par cette énorme différence et surtout n'arrive pas à l'analyser. Heureusement que homelidays a compensé cette perte de demande.
    Merci de vos commentaires.
    J. Watremez
    • Bennynet Bennynet
      Bonjour Jacques,

      Personnellement, je n'aime pas trop Airbnb même si leur site est finalement bien fait et que contrairement à HomeAway ils ont un positionnement clair. Par contre leur "reservation instantanée" qui veulent passer en force me fait froid dans le dos...

      Apres, contrairement à vous, cette année Airbnb a pris un peu plus d'importance sur mes plannings que les autres années (contrairement à HomeAway). Une grande majorité des contacts Airbnb finissent sur mon site perso (avec le titre des mes locations ils me retrouvent facilement) et évitent alors les 15% de frais de service. Sur 9 réservations en provenance de Airbnb, 1 s'est faite via la réservation en ligne du site car le vacancier avait ses habitudes avec ce site. Les 8 autres se sont réalisées en direct mais je dois reconnaitre que sans mon annonce sur Airbnb je n'aurais surement pas eu ces contacts ;-)

      Bonne saison qui débute,

      Benoit
  4. JL Meynard
    Casting vidéo obligatoire sur AirBNB pour une location de vacances (23/07/2017)

    J'ai voulu louer un appartement pour une semaine (900€) sur AirBNB. Ma réservation ne fonctionnant pas, j'ai contacté l'aide d' AirBNB (tchat avec un correspondant) qui m'a répondu que je devais suivre la procédure de vérification qui consiste à donner un compte Facebook (que je n'ai pas) ou à enregistrer une vidéo de présentation après avoir téléchargé l'application sur mon Smartphone.
    J'ai donc fini par comprendre que pour réserver sur AirBNB, et leur verser 95€ de frais de dossier pour la semaine, je devais d'abord passer un CASTING VIDÉO !
    Je suis donc passé sur Abritel ou il n'y a pas de commission à verser !!
    Bye bye AirBNB fin du casting : vous ne me reverrez jamais !
  5. stephanie josserand
    Bonjour, je viens de commencer la location de courte durée depuis mi juillet 2017. J'ai entièrement rempli mon planning jusque fin septembre grâce à Airbnb. Sans ce site je ne suis pas sûre que j'aurais eu autant de locataires avec une mise en route aussi tardive dans la saison estivale.
    • Bonjour dans le même cas, pour démarrer du locatif, c'est parfait Airbnb. Mais ensuite, on craque. Des réservations de 1 à 3 jours, on passe son temps à laver les draps et faire le ménage.. Et puis, on constate que le site vous fait brader les nuits, on devient moins cher qu'en camping, c'est juste dingue. Je reste encore un an et serait ensuite autonome. Le bon coin marche trés bien.
  6. je voudrai connaitre comment fonctionne les locations saisonnieres ,car j'ai une location vacances a louer

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NOS CONSEILS POUR BIEN RÉSERVER AVEC LVP

C’est décidé, pour vos prochaines vacances vous allez louer le logement qui vous convient vraiment, selon vos propres critères !

Il vous reste quelques appréhensions ou inquiétudes face aux nombreuses propositions visibles sur Internet ?

Voici quelques bons conseils et les pièges à éviter pour que vos vacances restent un moment de détente privilégié.

 

Vous avez opté pour la location de particulier à particulier, c’est le bon choix !

LVP est un groupement associatif de propriétaires refusant le diktat des sites commerciaux qui profitent de l’engouement de la location de vacances pour s’enrichir sur le compte des propriétaires et des vacanciers… Nous souhaitons rester fidèle à l’ADN de notre activité : la relation entre particuliers, offrant un site humain qui laisse place aux échanges entre vacanciers et propriétaires tout en facilitant leur mise en contact via internet.
•  Nous vous proposons une sélection de propriétaires respectueux : notre charte de confiance est un gage de qualité, de sérieux et de fiabilité.
•  Chaque propriétaire annonçant sur notre site doit prouver son identité et que le bien qu’il propose lui appartient : Cela limite grandement les risques de fausses annonces !
•  Chaque propriétaire reste votre unique interlocuteur. LVP n’est pas le mandataire du propriétaire et n’intervient aucunement dans le processus de réservation.

 

Vous pouvez facilement vérifier par vous même certaines informations

• Chaque bien doit être présenté le plus précisément possible avec une description de l’emplacement, de sa nature (maison, appartement…) le nombre de pièces, chambres, salle de bain, WC, la surface habitable, annexes, couchages…
• Ayez le réflexe de contacter le propriétaire pour lui poser toutes les questions nécessaires concernant les équipements et les prestations du logement. Vérifiez avec lui la disponibilité et la compatibilité de ce bien avec vos attentes, la proximité des activités et des centres d’intérêt recherchés. Vous pouvez aussi demander d’autres photos si besoin…
• Consultez la réputation de la location sur internet à partir de son nom si c’est possible : Les avis laissés par les vacanciers précédents sur différents sites d’annonces donnent généralement une bonne indication sur la qualité de la location et des relations avec le propriétaire. C’est aussi un très bon moyen de comparer les prix entre les différents sites en sachant que certains facturent des frais de réservation pouvant dépasser 15% du prix du loyer !

 

Si vous décidez de réserver, vous êtes en droit d’exiger de la part du propriétaire un contrat de location qui doit contenir au minimum :

•  Votre nom et les dates de votre réservation,
•  Les coordonnées exactes du propriétaire et les moyens de le contacter : mail, téléphone…
•  L’adresse précise du logement,
•  Le descriptif complet de la location,
•  Le montant total du loyer (charges comprises ou pas, frais de ménage et /ou les éventuels coûts à votre charge) ainsi que le montant des arrhes ou acompte.
•  Le montant de la caution,
•  Les modalités de ces paiements.

Votre réservation sera validée après avoir renvoyé un exemplaire de ce contrat signé par les deux parties et le paiement des arrhes (ou acompte).

Un état des lieux doit être fait à votre arrivée lors de la remise des clefs, ainsi qu’à votre départ pour éviter toute contestation par la suite.

Les conditions de la restitution de la caution doivent être clairement stipulées dans le contrat de location. 

Emportez le contrat de location avec vous pour avoir sous la main toutes les informations qui vous ont été indiquées.

De votre côté, en bon chef de famille ou de groupe, veillez à faire respecter les lieux et le voisinage pour que tout se passe dans la joie et la bonne humeur !

La location de vacances entre particuliers, c’est avant tout une relation de confiance et de respect mutuel qui doit être accompagnée d’un comportement responsable de part et d’autre.

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Pour en bénéficier, vous devez recréer votre annonce depuis le nouveau formulaire. Cela vous prendra environ 30 minutes.

Dès que votre nouvelle annonce sera validée, elle remplacera automatiquement l’ancienne.

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Rapport de faute d’orthographe

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